Сигурно се питате: Покупки

Как постъпват обикновено купувачите, които желаят да намерят мечтания имот на най-добрата цена...

Стъпка 1: Използват методът „по съседски”

Съветват се с някой близък, който наскоро е купил имот, някой колега или съсед.

Предимството на този метод – получавате безплатна информация и съвет

Недостатъкът на този метод е, че:

  • нямате гаранция, че вашият близък е сключил наистина изгодна сделка
  • нямате гаранция, че съветът ще е адекватен
  • нямате реална база за сравнение за изгодността на сделката, освен ако вашето търсене не е абсолютно идентично с това на вашия близък
  • често нашите близки  и познати спестяват част от подробностите или дори от истината – дали случайно, дали просто, за да се похвалят, че са сключили изгодна сделка
  • българинът обича да е „специалист по всичко” и обича да дава „компетентно” мнение и когато не е съвсем компетентен
Ако методът „по съседски” не помогне, следва...

Стъпка 2: Купувачите разглеждат обяви за имоти  в интернет порталите и търсят средна цена на имот за мястото, в което купуват – над 80% от купувачите процедират по този начин.

Предимството на този метод – бързина! Влизате в интернет, виждате цена на квадратен метър, умножавате цифрата по квадратурата на търсения от вас имот...и готово!

Недостатъците на този метод са два:
  • не е толкова лесно, колкото изглежда
      - заради големия брой фалшиви обяви
      - заради обявите с нереално ниски цени /”набирателните”/
      - заради обявите с нереално високи цени /прочетете повече тук/

  • може да бъде и опасно – това е най-бързият начин да попаднете на „набирателна” – прекрасно изглеждащ имот на много добро място и задължително на атрактивна цена, а когато позвъните...ви казват примерно, че имотът току-що е продаден, но ще ви приканят да си оставите номера на телефона, за да ви потърсят друг имот
Имайте предвид, че...
Проучването на пазара и определянето на реалната пазарна цена към момента не е толкова елементарна работа.
За целта трябва да се отделят истинските от фалшивите обяви, а за да се справите с тази задача, трябва или да прозвъните всички обяви, които ви интересуват, или да сте наясно, кои агенции спекулират с рекламите за имоти.

Или трябва да разполагате с достатъчно време, или – с достатъчно познания!

Ако методите „по съседски”  и „средна цена” не помогнат, следва...

Стъпка 3: Купувачите се обаждат на възможно най-голям брой агенции и накратко обяснават какво търсят

Предимството на този метод – повече агенции, по-голяма е вероятността да намерите имот! Нещо като „здравословна” конкуренция.

Недостатъкът на този метод – с вас се държат по същия начин, както се държите вие – неангажиращо! Може да си оставете телефонния номер и на 10 места, и пак със седмици да не получите никакво предложение за оглед или да получавате оферти, които да са на светлинни години от зададените параметри по търсенето ви.

Защо? Защото агенциите не са погледнали сериозно на вас.

Имайте предвид, че освен вас – в същия ден са се обадили поне още 20-30 потенциални купувачи! 

Едни са обяснили с две думи какво търсят и са побързали да затворят телефона.
Други са дали повече подробности за търсенето си, но са изпитали осезаема досада след като брокерът, вместо да се втурне да им предлага оферти – започва да им задава въпрос след въпрос /”От колко време търсите имот?”, „С кредит ли ще е покупката ви?”, „Какво самоучастие сте приготвили?”/. 
Трети търпеливо са отговорили на всички въпроси на брокера, дори са поискали лична среща.

Как мислите – на кого първо ще обърнат внимание агенциите?

Ако методите „по съседски” , „средна цена” и „клиент на много агенции” не помогнат, следва...

Стъпка  4: Купувачите наемат агенция или персонално брокер, който им е препоръчан от човек, на когото имат доверие или сами са направили необходимите проучвания и са се уверили, че това е посредникът, на когото ще се доверят.

Предимстовото на този метод – най-сигурният е, защото посредникът ви е препоръчан от човек, на когото имате доверие и който няма личен интерес, свързан със сделката ви!

Недостатъкът на този метод е, че въпреки всичко е възможно да попаднете на неподходяща агенция или брокер. Затова ако нещо в държанието или метода на работа на брокера ви притеснява – веднага реагирайте!  Прочетете повече за това в Инструкциите за безопасност.

Съвет! Дали чрез телефонен разговор или на лична среща – дайте максимална информация на брокера си за вашето  търсене.

И най-важното! Отговорете искрено на всичките му въпроси. Те не са продиктувани от любопитство – целта им е брокерът да нареди пъзела на вашето търсене и да ви предпази от рискови ходове. Едва след като има максималната информация за вашите възможности и желания – брокерът ще може да ви направи проучване и анализ на пазара и да намери най-подходящата и изгодна оферта за вас.

Споделете с брокера си до каква цена бихте искали да намерите имот, но едновременно с това поискайте той да ви направи проучване за това, за колко реално може да купите имота, за който мечтаете!

И помнете - квалифицираният специалист няма да чака тази ваша молба, а сам ще ви предложи да направи проучването за вас!

Може да се окаже, че цената, която сте съгласни да дадете, е недостатъчна или е излишно висока. 

И в двата случая коректният брокер, с когото сте екип в приключението, наречено търсене на имот, ще ви каже истината за цената.

Защо да го прави ли?
Защото, вашият имот е неговата визитна картичка!

 

ИЗЯСНЕТЕ СИ КАКВО ТОЧНО ТЪРСИТЕ и ПРОВЕРЕТЕ ДАЛИ ТО СЪЩЕСТВУВА!

Първо да разсеем заблудата, че...

Вие най-добре знаете какво точно искате и може да купите.

Пример 1: Търсите ново тухлено двустайно жилище,  60 кв.м. реална застроена площ, състоящо се от 3 отделни помещения - спалня, дневна и кухня в кв. Борово. Цената, която сте готови да дадете за квадратен метър, е 850 евро, а общата цена на имота - не по-висока от 50 000 евро.

Проблеми:

  • в новото строителство изключително рядко се строят отделни кухни – ако държите на това – ще трябва да се ориентирате към старо строителство
  • в новото строителство, ако искате да живеете в 60 кв.м., ще трябва да си купите поне 70 кв.м., а понякога и 80 кв.м.  –  там плащате и идеални части
  • дори и да намерите имот с цена 850 евро на кв.м. –  общата цена на имота ще ви стъпи на минимум 60 000 евро – отново заради идеалните части /70 кв.м. по 850 евро на кв.м. –  59 500 евро/

Пример 2: търсите едностайно панелно жилище в сграда след 1982 г., т.е. търсите нов панел в кварталите Младост 1 и Младост 2, защото работата ви се намира там и искате да можете да се придвижвате пеша от дома до работата си.

Проблем: в тези квартали строителството на панелни сгради е много по-старо, там нови панели просто няма /за да бъдем точни - в Младост 1 има само една такава сграда/, т.е. това, което търсите, го няма построено.

И в двата случая ще трябва да смените тактиката, за да стигнете до реална сделка!

Дали търсеното от вас съществува може да разберете по лесния начин, като се консултирате, или по трудния начин – на принципа на пробата и грешката – вие сте клиентът и вие избирате!

Важно! Ако дълго време не намирате имот – значи има някаква „невъзможност” в началните, зададени от вас параметри на търсенето.

Тук е ролята на вашия брокер – да прецени дали вашето търсене е възможно и адекватно и ако не е – да го направи такова!

ОПРЕДЕЛЕТЕ СИ ВРЕМЕ, ЗА КОЕТО ДА НАМЕРИТЕ ИМОТ!

Първо да разсеем заблудата, че...

Колкото по-дълго време търсите имот – толкова по-голяма е вероятността да сте възможно най-добре информирани за състоянието на пазара и имате най-голям шанс да попаднете на най-изгодната оферта.

Нормалното времетраене на едно търсене – от идеята до ключа – е не повече от три месеца.
Разбира се – има отклонения във времетраенето, в зависимост от спецификата, първо на търсенето и после на имота, на който ще се спрете, но да търсите жилище година или две е абсолютно ненормална ситуация.

Нормалното времетраене на едно търсене, ако разполагате с квалифициран и надежден посредник – от идеята до ключа – може да бъде съкратено и до месец. Като в този срок включваме и евентуалното финансиране с банков заем.

Внимание! Ако търсите имот повече от няколко месеца или дори от година, това означава, че:
  • вашите изисквания не се покриват с възможностите ви – разберете точно къде, за да не продължавате да пилеете времето си
  • търсите имот, които не съществува  - имот без ното един недостатък на перфектната /обикновено перфектно ниската/ цена
  • не сте направили адекватно проучване на пазара - винаги започвайте с пълно моментно проучване на пазара, защото спорадичните огледи на случайно харесани имоти никога няма да заменят едно истинско професионално организирано търсене
  • се опитвате сами да се ориентирате в морето от оферти и попадате на фалшиви оферти или на агенции със съмнителна репутация – тук можем само да ви кажем, че такива за съжаление има – „ветераните” в търсенето най-добре го знаят
  • сте попаднали на некадърен брокер – незабавно потърсете друг посредник – не е оправдано да работите с некадърни хора и да си плащате за това
  • сте попаднали на добър, но незаинтересован брокер – да, има и такива и до голяма степен от вас зависи до колко ще е „посветен” на вас вашият професионален консултант. Ако сте оставили телефона си на 10 агенции с мъгляво обяснение за вашето търсене и същевременно сте споделили, че имате 10 брокера, а междувременно си търсите и сами - заинтересоваността ще е една. Ако сте се обърнали към един посредник, срещнали сте се лично, обяснили сте какво желаете, обсъдили сте какво предстои, начертали сте заедно план за действие, сключили сте и договор за поръчка – заинтересоваността ще е друга. Дори да не сключите посреднически договор още при първата среща – сериозното отношение към човека, който ще бъде до вас по време на цялото търсене и ще защити интереса ви, винаги личи.

Съвет!
Изгответе ясен и конкретен времеви план за намиране на имот.
Вашият брокер трябва да конкретизира колко време ще му отнеме да направи пълното проучване на пазара и колко време ще му е необходимо, за да ви покаже имотите.

ВНИМАВАЙТЕ КАК СЕ ДЪРЖИТЕ ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДИТЕ!

Първо да разсеем заблудата, че...

Купувачът може да защити интереса си най-добре сам и може да договори най-добрите условия по сделката.

Често, в желанието си да помогне, купувачът поема ролята на брокера. Той разпитва – за състоянието на имота, за историята на собствеността, за съседите...
В това няма нищо лошо, но помнете – в един разговор информацията винаги тече в двете посоки.

Когато оглеждате имот за покупка, винаги си спомняйте, че мълчанието е злато!

Питайки, вие давате информация за себе си, а когато купувате имот и особено, когато се опитвате да се пазарите за цена или да постигнете някакви други условия – колкото по-малко информация има за вас продавачът – толкова по-добре.

Съвет!
Оставете брокера си да поеме тези задължения! Питайте и особено важно – давайте подробности за своите изисквания и възможности - само, когато е абсолютно наложително.

Най-голямата грешка, която може да допуснете по време на оглед, е да изтъквате недостатъците на имота пред неговия собственик!

Някои купувачи използват този метод, за да намалят цената на имота, но обикновено ефектът е друг – подразнен собственик.

Повярвайте – не това е начинът да свалите цената на харесания от вас имот! Не и като дразните собственика, не и като му обяснявате, колко недостатъци има имота му, но въпреки това вие "великодушно" сте се спрели на него.

За да постигнете най-добрата възможна цена на избрания от вас имот – едно от най-важните неща е собственикът да изпита симпатия към вас! Как да стане това? Или трябва да успеете сами да се справите с тази задача, или за това ще се погрижи вашият брокер.

Всички знаем приказката, в която се споменава, че накрая посредникът винаги излиза...крив.  И тази приказка съвсем не е случайна!

Част от изкуството на пазарлъка е продавачът да хареса купувача – тогава се случват чудесата в преговорите.

За да се случи това, често посредникът поема негативите на отсрещната страна.

Съвет!
Вашият брокер трябва предварително да ви е инструктирал как точно да се държите по време на огледите – какво е позволено и какво е абсолютно недопустимо да коментирате пред продавача. Ваш е изборът дали ще го послушате, но той е длъжен да ви предупреди.

Не приемайте тези съвети скептично! Не си мислете, че вашият брокер ви подценява и затова ви съветва да мълчите. Спомнете си, че сте от един отбор и посредникът просто се грижи за интересите ви!

НАПРАВЕТЕ СИ ПЛАН ЗА ДЕЙСТВИЕ!

Първо да разсеем заблудата, че...

Като ходите веднъж седмично на огледи – обикновено след работа, а още по-често – в почивните дни, като оглеждате по един имот на седмица – всъщност си търсите имот.

Нищо подобно! Губите си времето – вашето, на брокера ви и на продавачите, чиито имоти оглеждате.

Търсенето на имот е сериозна работа и спорадичните действия няма да са ви от полза.

Определете си  ден за гледане на имоти. Ако не може да си позволите лукса да отделите цял ден – отделете по няколко часа в няколко поредни дни. Това е изключително важно!

Дори да имате най-съвестният брокер, който да ви е направил пълно проучване на пазара и да ви е предложил максимален брой оферти за гледане – ако вие не се отнесете достатъчно сериозно към огледите – търсенето ви е обречено на провал.

Защо?
Представете си, че имате 10 предложения, които искате да видите и гледате по едно всяка седмица /когато ви дойде музата, когато имате време/. Това е месец и половина!
Представете си, че сте харесали някое от предложенията и решите, че искате да го купите. Дали то ще ви чака? Възможно е имотът и да е още актуален, но истински изгодните оферти рядко се задържат на пазара много дълго.

Основният проблем е, че се лишавате от възможността първи да разгледате новите оферти.

Мислете за търсенето на имот като за състезание:
  • вашият брокер се състезава със стотици други брокери, за да ви намери най-доброто, най-изгодното и най-новото
  • вие се състезавате със стотици други купувачи, за да реагирате първи за оглед и ако харесате имота – да реагирате първи с предложение
Търсенето на имот е екипна игра.
Ако някой от участниците се отнася несериозно към играта – целият отбор отива в Б групата!

Абонирай се за новите статии

Научи истината за пазара на недвижими имоти!

Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!