Сигурно се питате: Покупки
Как постъпват обикновено купувачите, които желаят да намерят мечтания имот на най-добрата цена...
Стъпка 1: Използват методът „по съседски”
Съветват се с някой близък, който наскоро е купил имот, някой колега или съсед.
Предимството на този метод – получавате безплатна информация и съвет
Недостатъкът на този метод е, че:
- нямате гаранция, че вашият близък е сключил наистина изгодна сделка
- нямате гаранция, че съветът ще е адекватен
- нямате реална база за сравнение за изгодността на сделката, освен ако вашето търсене не е абсолютно идентично с това на вашия близък
- често нашите близки и познати спестяват част от подробностите или дори от истината – дали случайно, дали просто, за да се похвалят, че са сключили изгодна сделка
- българинът обича да е „специалист по всичко” и обича да дава „компетентно” мнение и когато не е съвсем компетентен
- не е толкова лесно, колкото изглежда
- може да бъде и опасно – това е най-бързият начин да попаднете на „набирателна” – прекрасно изглеждащ имот на много добро място и задължително на атрактивна цена, а когато позвъните...ви казват примерно, че имотът току-що е продаден, но ще ви приканят да си оставите номера на телефона, за да ви потърсят друг имот
За целта трябва да се отделят истинските от фалшивите обяви, а за да се справите с тази задача, трябва или да прозвъните всички обяви, които ви интересуват, или да сте наясно, кои агенции спекулират с рекламите за имоти.
Или трябва да разполагате с достатъчно време, или – с достатъчно познания!
Имайте предвид, че освен вас – в същия ден са се обадили поне още 20-30 потенциални купувачи!
Едни са обяснили с две думи какво търсят и са побързали да затворят телефона.
Други са дали повече подробности за търсенето си, но са изпитали осезаема досада след като брокерът, вместо да се втурне да им предлага оферти – започва да им задава въпрос след въпрос /”От колко време търсите имот?”, „С кредит ли ще е покупката ви?”, „Какво самоучастие сте приготвили?”/.
Трети търпеливо са отговорили на всички въпроси на брокера, дори са поискали лична среща.
Как мислите – на кого първо ще обърнат внимание агенциите?
ИЗЯСНЕТЕ СИ КАКВО ТОЧНО ТЪРСИТЕ и ПРОВЕРЕТЕ ДАЛИ ТО СЪЩЕСТВУВА!
Първо да разсеем заблудата, че...
Вие най-добре знаете какво точно искате и може да купите.
Пример 1: Търсите ново тухлено двустайно жилище, 60 кв.м. реална застроена площ, състоящо се от 3 отделни помещения - спалня, дневна и кухня в кв. Борово. Цената, която сте готови да дадете за квадратен метър, е 850 евро, а общата цена на имота - не по-висока от 50 000 евро.
Проблеми:
- в новото строителство изключително рядко се строят отделни кухни – ако държите на това – ще трябва да се ориентирате към старо строителство
- в новото строителство, ако искате да живеете в 60 кв.м., ще трябва да си купите поне 70 кв.м., а понякога и 80 кв.м. – там плащате и идеални части
- дори и да намерите имот с цена 850 евро на кв.м. – общата цена на имота ще ви стъпи на минимум 60 000 евро – отново заради идеалните части /70 кв.м. по 850 евро на кв.м. – 59 500 евро/
Пример 2: търсите едностайно панелно жилище в сграда след 1982 г., т.е. търсите нов панел в кварталите Младост 1 и Младост 2, защото работата ви се намира там и искате да можете да се придвижвате пеша от дома до работата си.
Проблем: в тези квартали строителството на панелни сгради е много по-старо, там нови панели просто няма /за да бъдем точни - в Младост 1 има само една такава сграда/, т.е. това, което търсите, го няма построено.
И в двата случая ще трябва да смените тактиката, за да стигнете до реална сделка!
Дали търсеното от вас съществува може да разберете по лесния начин, като се консултирате, или по трудния начин – на принципа на пробата и грешката – вие сте клиентът и вие избирате!
Важно! Ако дълго време не намирате имот – значи има някаква „невъзможност” в началните, зададени от вас параметри на търсенето.
Тук е ролята на вашия брокер – да прецени дали вашето търсене е възможно и адекватно и ако не е – да го направи такова!
Разбира се – има отклонения във времетраенето, в зависимост от спецификата, първо на търсенето и после на имота, на който ще се спрете, но да търсите жилище година или две е абсолютно ненормална ситуация.
- вашите изисквания не се покриват с възможностите ви – разберете точно къде, за да не продължавате да пилеете времето си
- търсите имот, които не съществува - имот без ното един недостатък на перфектната /обикновено перфектно ниската/ цена
- не сте направили адекватно проучване на пазара - винаги започвайте с пълно моментно проучване на пазара, защото спорадичните огледи на случайно харесани имоти никога няма да заменят едно истинско професионално организирано търсене
- се опитвате сами да се ориентирате в морето от оферти и попадате на фалшиви оферти или на агенции със съмнителна репутация – тук можем само да ви кажем, че такива за съжаление има – „ветераните” в търсенето най-добре го знаят
- сте попаднали на некадърен брокер – незабавно потърсете друг посредник – не е оправдано да работите с некадърни хора и да си плащате за това
- сте попаднали на добър, но незаинтересован брокер – да, има и такива и до голяма степен от вас зависи до колко ще е „посветен” на вас вашият професионален консултант. Ако сте оставили телефона си на 10 агенции с мъгляво обяснение за вашето търсене и същевременно сте споделили, че имате 10 брокера, а междувременно си търсите и сами - заинтересоваността ще е една. Ако сте се обърнали към един посредник, срещнали сте се лично, обяснили сте какво желаете, обсъдили сте какво предстои, начертали сте заедно план за действие, сключили сте и договор за поръчка – заинтересоваността ще е друга. Дори да не сключите посреднически договор още при първата среща – сериозното отношение към човека, който ще бъде до вас по време на цялото търсене и ще защити интереса ви, винаги личи.
Съвет!
Изгответе ясен и конкретен времеви план за намиране на имот.
Вашият брокер трябва да конкретизира колко време ще му отнеме да направи пълното проучване на пазара и колко време ще му е необходимо, за да ви покаже имотите.
В това няма нищо лошо, но помнете – в един разговор информацията винаги тече в двете посоки.
Оставете брокера си да поеме тези задължения! Питайте и особено важно – давайте подробности за своите изисквания и възможности - само, когато е абсолютно наложително.
Някои купувачи използват този метод, за да намалят цената на имота, но обикновено ефектът е друг – подразнен собственик.
Част от изкуството на пазарлъка е продавачът да хареса купувача – тогава се случват чудесата в преговорите.
За да се случи това, често посредникът поема негативите на отсрещната страна.
Вашият брокер трябва предварително да ви е инструктирал как точно да се държите по време на огледите – какво е позволено и какво е абсолютно недопустимо да коментирате пред продавача. Ваш е изборът дали ще го послушате, но той е длъжен да ви предупреди.
Не приемайте тези съвети скептично! Не си мислете, че вашият брокер ви подценява и затова ви съветва да мълчите. Спомнете си, че сте от един отбор и посредникът просто се грижи за интересите ви!
Основният проблем е, че се лишавате от възможността първи да разгледате новите оферти.
- вашият брокер се състезава със стотици други брокери, за да ви намери най-доброто, най-изгодното и най-новото
- вие се състезавате със стотици други купувачи, за да реагирате първи за оглед и ако харесате имота – да реагирате първи с предложение
Ако някой от участниците се отнася несериозно към играта – целият отбор отива в Б групата!
Абонирай се за новите статии
Научи истината за пазара на недвижими имоти!
Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!